最新资讯!央行降息了！百万房贷月供少还30元，刚需买房时机要到了

发布时间：2023-03-14 00:59:12 来源：网友自行发布(如侵权请联系本站立刻删除）浏览：【大】【中】【小】

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

房姐，最近央行利率调整，去年贷款利率6.13%，太高了。以后利率是不是会下调？

回答：央行发布存量房贷利率政策，重点就是：

1，以后房贷利率全部以LPR为定价基准，原来的基准利率定价不再采用。

2，加的点数是不变的，变的只有LPR。

建议能选择LPR的都选LPR，利率长期下降是大势所趋。2020年不会有任何变化，和现在的保持一致。

对已经下款的存量房贷，利率高的会回调。

2021年1月之后：

调整后的房贷利率=最新LPR+「加点」，注意下这个「加点」。

加点=旧房贷利率 - 4.8%

举例：

A贷款30年，现在的房贷利率是5.39%，假如在2020年5月，银行通知A要调整房贷利率了。

那加点就是：5.39%-4.8%=0.59%

A新的房贷利率就是：最新的LPR+0.59%

房贷加点一旦确定下来后，以后就不会变了；你的房贷利率，就跟着LPR波动了。

这跟以前有啥不一样？

不一样，月供以后大概率要减少了。

提问：房姐你好，我们三家三口在武汉南湖有一套次新房，在保利新武昌有两套，还未交房。街道口有一套公寓己出租。房票已用完，现在我们看上保利上城下面五十多平方商铺，在规划的运动中心和商业之间，离地铁八百米。单价3万二左右，首付120万，贷70万，利率上浮10%。想问一下房姐能投资不？

回答：你好，一直不鼓励买商铺，因为商铺有商铺的价值评估体系，如果是重要的人流节点旁边，租售比在5%以上，流量OK的话，持有没问题。社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。商铺投资永远要比住宅的不确定性高太多，商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。如果能开发出老人票建议做接力贷继续投资住宅，或者去重庆和沈阳这些不限购省会城市买，最后再考虑商铺。

提问：美丽的房姐，你好，关注很久了，也加入了星球。我的情况是这样，目前两套房，一套武昌百瑞景，一套汉阳纽宾凯锦城。信用卡一共50个但欠款30个，外面客户垫款30个，属于持平。年收入还可以，不用担心房贷和欠款压力。像这个情况建议用父母名义买套不限购房吗？如果可以买只能买不限购区，那不限购区只有长江新城离武汉市内比较近，这片区有推荐的房子吗？还有个问题就是房产投资一般不用自己的钱投资，那像已有两套房都有房产证虽有贷款可以银行二抵然后贷出来钱一部分付首付一部分还贷款吗？

回答：1.如果父母户口可以投靠，建议用老人票入限购区。不限购区涨幅太慢，目前最适合投资的就是地铁时代云上城和汉口北地铁沿线的万元盘，清能，汉口郡等。 2.房子除了可以做二抵，还可以做装修贷，信用贷等。需要结合你的资质，选择最适合自己，利率最低，年限最长的产品。

提问：请问房姐，现有一套房剩下40公积金贷款未结，房子市价210万左右。能否用这套找借贷公司凑点资金计划全款买第二套，（二套看中的盘，全款买到机会大些）再用二套购房合同做贷款？？在武汉，贷款利息大概多少？？能贷几成？？

回答：现有房产把40万尾款还清，做截断抵押。一般可以抵押6.7成，大概140万左右。利率5%-7%之间。买二套可以全款买入再做抵押

提问：房姐的，这个意味着贷款利率又要涨吗？那不是购买房子的成本又高了？这个意思是不是说首套没影响，二套是不是利率会增加？

回答：央行调整新发放商业性个人住房贷款利率，大家肯定让这事儿给搞蒙了吧，翻了一堆评论可能也没看明白。 1.先说结论，跟现在的房贷利率相比，没太大变化，房地产市场也不会有什么波动，各位放心； 2.搞的这个新名词LPR我觉得挺傻的，大概意思就是利率要市场化，这次上浮了10%，下一次就上浮8.7%，市场在变，利率也在变。说它傻，是因为利率调整本身就是有成本的，你总变来变去，搞得跟股票一样，也会反过来影响市场；还不如直接就上浮10%来得痛快呢。 3.里边有一个数字，是针对二套商业贷款的，说不得低于市场报价利率加60个基点。这意思就是在市场报价利率基础上加0.6%，跟现在的基准利率上浮10%是一个道理。总之就是有下限，不能低于这个，至于高多少，这个各地根据自己情况来。 4.这个调整就是为了增加房贷的灵活性，让各地根据自己实际情况来调整贷款利率，从而达到保证房地产市场稳定的目的。最后大家再记住一个结论，房地产市场的走势不会因为这些政策的调整而有什么变化，一定是趋势在前，政策在后。

提问：房姐你好，坐标东莞，松山湖北部的和堂院墅，130平360万值得入吗？目前二套房需要四成首付，觉得高了，我是不是可以全款抵押三成首付好一点，但是利率多一点？还有就是可不可以和买家协商，成交价低一点，私下补差价，这样操作可以吗？(房姐我之前的问题还没回答哦)

回答：优点：低密度小区（美式风格叠加小别墅）总层数是5层，小区整体环境安静舒适，距离万科生活广场（一个综合超市）600米，松山湖的价格低洼地段；缺点：房子的楼龄有12年了，小区保养的一般般，旁边是一条珠三角环线高速，东莞可以高评低进，降低首付，按揭利率低一些。

提问：房姐，经营贷和信用贷都是怎么用的呢？另外我有个问题就是买了房子如果用商贷利率算下来很高。如果后期出手卖给下家，房子还有贷款是不是需要把房子贷款还清才能卖给下家？那么利息加本金算下来，即便后面房价会稍微上涨，那不还等于是差不多不赔本但是也没有什么盈利。我有点想不通这个问题。第一次在武汉买房子，对武汉不熟悉，不知道为啥买完房子心里感觉老别扭了。

回答：你可能没有经历过一个完整的牛市，所以对中国楼市的涨幅没有概念。别天天瞎想了，买定离手，你买的盘就是有确定收益的，买入即赚，即使楼盘不涨你也是赚钱的。等你想卖的时候，让买家帮你结清尾款即可。用wacc公式计算

提问：房姐你好，征信里面有不少网贷记录，但是没有逾期，会影响后续房贷吗？

回答：你好，非正规银行的网贷机构都会影响征信，全部还清后别再使用，一般冻结6个月就没事了。网贷具体点以微粒贷，借呗，宜人贷这一类网贷做为主流。网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。普惠金融能不能用？ 1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。 2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。

提问：房姐，打扰了，还是想请教关于重庆买房的问题。大致情况: 已有首套房，父母作为共还人，我的户口在武汉，父母户口在湖北的其他城市，现在想在重庆买房，听说三无人员不能贷款，现在有以下想法。 1母亲的户口转过去，母亲48岁，是公立学校老师，户口是否能转过去，如果转过去是否会影响她的各种福利待遇？ 2母亲的户口不转，直接买房，哪些银行可以做三无人员贷款？建行可以吗？ 3我的户口转过去，我刚刚将户口转到武汉，不知道现在能不能再转去重庆，而且如果用我的户口买，是二套，首付会增加。 4如果找垫资公司全款抵押的方式，垫资公司的利率是多少？有什么风险？ 5父亲是农村户口不考虑转除了找人代持，还有没有其他的办法

回答：1.最稳妥的还是落户，转户口不影响福利。 2.三无贷款是有风险的，毕竟是zc外的黑科技，银行和中介都不会给你100%包过的承诺，且收费不低。 3.可以用父母的名字买，做按揭，可以gpgd，不占你的房票，重庆做不了接力贷，所以贷款年限会比较短。

提问：房大大你好，几个问题。一，目前用法人身份注册了一个小微企业，在实体运营，目前还未开通对公账户，想问下如果用企业贷款是不是需要查睡？二，招行2.4万进黑屋，建行2万，房贷也在建行（一直申请提额不通过），华夏2.3万，想要提高额度，有没有好一点的办法？前几天去买了招行金葵花理财，放了50砖进去了，到时候准备申请经典白，不知道对不对？

回答：1.建议开通对公账户，有实际经营的公司能选择的产品更多，贷款利率也更低。有免税额度，开了对公账户之后看他走不走对公的账当然能走对私就走对私，偶尔走点对公。 2. 招行金卡申请经典白的4种方法两个秘籍：招行金卡额度5.2w，这种情况申请经典白，可以用以下方法： 1、搬50砖去招行网点，申请金葵花理财卡，连续3个月满足日均50万，可以请理财经理填表推荐，大概率下卡。 2、招行代发工资1.8W每月，一定概率下卡。（不是绝对数字，上下浮动都可以） 3、豪华附件资产进件，车本、房本进件。（要求是5年内的新车，车价30万以上；房产是150平方以上。） 4、优秀的工作单位，不错的工作岗位，比如500强企业、公务员等。若上面四种方法不行，还有两个终极方案: 1.邮寄申请：这种情况主要是用在不符合上面4种条件，但也接近的情况下，邮寄。或者你符合上面4种条件，但是网点的人员比较苛刻，也可以邮。邮寄没有100%下卡可能，只是说多了一种申请方式。提供下地址：招商银行快递寄送地址：上海市浦东新区来安路686号招商银行信用卡中心作业中心B1楼汇合收件室，邮编：201201 收件人：招商银行信用卡中心把所有你能想到的材料都复印附上，包括房、车、招行存款、工资流水、工作证、社保、税单、公积金缴费单等等。越详细越好，毕竟是有求于人。整理之后，再手写一份申请书，诚意说明你要申请白金卡大概率下卡。 2.曲线申请比如有的客户，就是先申请分期白，审核通过，继续申请经典白和百夫长，全部审核通过。哪些卡片可以呢？可以先曲线以下几张卡片： 1、尊尚白金分期卡： 2、银联白金卡： 3、全币种国际白金卡：这3张卡的共同点都是白金卡。可以试试先申请这3张的其中之一，等审核通过之后，再去手机APP的“高端专项”里申请经典白

提问：房姐你好！看到中介有发很多法拍房的信息，不限购不限贷还比市场价低20%一40%，请问房姐这种房子可以买吗？如果买的话需要有什么特别注意的？

回答：法拍房如何赚钱？法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。不过，投资就是用风险置换收益，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。 ■ 押金报名参加竞拍交的押金要去到总房款的10-20%，如果拍到手不想要或买不了，押金不能退，所以最重要的是确保自己真的有名额购房，不然拍到了，你又过不了户，那就只有两行泪了。 ■ 房贷竞得房子后，法院通常要求10天内付清余款。那这是不是代表只能一次性付款？NO！“拍卖贷”请了解一下。首先，在交拍卖押金之前，先准备好相关材料，发给银行负责拍卖贷款的部门。银行收到资料后，会根据情况，评估能不能贷，能贷多少，给出判断的结果。记住，购房前6个月不能频繁查询征信，无论是买法拍房还是正规商品房，看房之前，一定先打印征信，确定自己有贷款资格才开始行动。买法拍房时，确定没问题再交押金参与竞拍（但是，在拍卖之前，银行不会和你签订任何合同，只是口头答复可以贷款，因此也有一定风险），成功拍下之后，马上开始走正式贷款流程，万一这家银行不行还来得及换下一家。千万不要以为买法拍房资金压力大，傻傻一次性付款，一般来说，拍卖贷利率基本与同期房贷利率持平，而且放款时间会保证在规定的时限内，直接打到法院账户。 ■ 税费司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞得者支付。 1套200万左右的住宅，如果是不满2年非唯一，各项税费加起来最高超20万。所以可以事先委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。需要注意的是，如果房子上一手交易还没出证，必须先完成上一手交易流程，再过户。相当于要交两次税（法院拍卖公告里会注明）。另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，也要竞得者自己买单。 ■ 户口如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。所以在成功拍到房子，拿到房产证之后，要到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，才能把自己的户口迁入，但如果学位被占用，就真心无解了。所以竞拍之前，要先调查学位是否能够使用。 ■ 清场法拍房成交后，大部分城市的法院不负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，你只能报警。所以必须认准法拍房的类型！最值得考虑的房子是按揭违约，也就是还不起月供了被迫拿出来拍卖那种，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取就能过户。这种产权属于银行的白盘，即买即过户，银行比你还积极，因为银行不要房，只要钱。最麻烦的就是个人债权纠纷，业主被人追债，被迫拍卖的房产，后期如果有其他债主上门讨债，绝对心累。所以通常来说，法院有熟人打听一下最妥当，身世清白的法拍房，不要犹豫，抢！看到这里，大家明白投资法拍房最大的诀窍是什么了吗？是：朝中有人如果没有政法系统的内部朋友帮你探清真实情况，自己又是小白，不建议你买法拍房：这个便宜很难轮到你捡。那么，法拍房流派的便宜谁捡了？事实上大部分优质的白盘，还没公开拍卖，就被内部消化了。具体攻略如下：首先联系房管局，咨询司法拍卖房产过户的注意事项，以及需要哪些证明材料；然后联系法院（拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式），明确告诉法院的人你需要哪些材料，抬头怎么写，要几份，哪些地方文字必须怎么填等，法院一般都会配合你完成，然后约定一个时间，跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。 ① 拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。（这里我是陪着法官一起去解封，事实证明完全可以不陪同） ② 确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。 ③ 洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。 ④ 拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了） ⑤ 登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。

提问：尊敬的房姐，您好！请教几个问题：（1）湖北黄石缴纳的公积金，武汉购房，一年后可以商转公吗？（2）黄石公积金尚有贷款38万，武汉的房子马上要签合同，可以先商贷后期转公积金贷款吗？（3）公积金贷款结清后需6个月才能重新在武汉贷款吗？（4）联投光谷瑞园合作的银行（工商银行、恒丰银行、农业银行、交通银行、中国银行、兴业银行、中信银行、农商行、渤海银行、光大银行、平安银行）置业推荐我选中行贷款，以上哪个行利率最低？

回答：1.不可以，武汉不支持异地商转公，把公积金先转到武汉。 3.是的 4.你挨个问一下吧，银行和售楼部合作的利率可能会上浮。

提问：请问房姐： 1.如果纯投资，（1）东原启城东边户，前面会有楼层遮挡，西边户视野完全无遮挡，请问选哪头呢？（2）如果15层左右价格和次顶价格差不多，纯投资的话建议选哪个呢？58层好高，楼层高虽然视野好，会不会影响后期出售呀？楼层矮的话感觉接地气但是又有遮挡 2.如果考虑后期自住的可能，是建议抢东原还是买正商，或者等四新之光呢？ 3.另外考虑用父母二套房票再入一套二手次新，（1）如果是接力贷，我的流水不够两套，是否应该先做接力贷，再考虑用我的sfsd买新房？（2）如果是全款抵押，请问具体是怎么操作呀？利率，年限是啥？主要要什么资料呢？多谢房姐！

回答：选西头选次顶自住可以买正商先把你的sfsd用完再考虑接力贷全款抵押是先找个垫资公司配合全款买入，过户后迅速做抵押，相当于首付3成。全款对淘笋有利。利率5%-7%，20年左右。

提问：新人首问：您好，本人小白，为小孩上学匆匆买了硚口时代新世界59平公寓（毛坯2.3，利率上浮20%，为上学，先租后卖），同时买了华润翡翠润玺148平（毛坯1.6，利率上浮25%，长住），都是首套、贷30年，订金已交。请问：1、这2套房是否有涨价的空间？2、银行贷款利率上浮比例是否有协商降低的可能，该怎么操作？3、我和老婆LH一人认购一套，我的GJJ因刚卖了原房子目前不能使用，老婆GJJ只能贷23，现在准备先商贷，后期具备条件后先把59的商转公，等上完初中（15年后）卖掉59再把148商转公；这都是我的个人愚见，请您给看下有哪些需要注意的，恳请您给指条更好的操作方法，以降低压力和风险。万分感谢！