最新资讯!颠覆常识！西安11万套二手房，藏了多少秘密？

自2022年8月起，西安住建局官网开始公布西安二手房网签情况，终于补上了二手房交易这个官方数据缺口。

11月最新数据，全市二手房住宅网签备案面积46.93万平方米（4758套），环比增长11.02%，同比增长15.73%。而综合四个月数据来看，西安二手房成交量几乎是直线下跌，11月二手房住宅网签备案面积较8月减少了25%。

这也是西安“1119新政”的发布背景。11月19日，西安迎来限购市场最宽松的时刻，不仅有临潼、沣东、沣西等区域解除限购，还有仅落户或非西安市户口购房前6个月社保即可购买首套二手住房等利好二手房市场的政策。

这对于二手房市场来说，无疑是重大利好，西安市场“以房换房”是主流，只有二手房市场流动性变强，新房市场才有资金预期，无论是此前的“带押过户”，还是“1119”新政，都是为了激活存量房市场。

政策发布之后，二手房客户突然变得多了起来，却发现，即便西安二手市场挂牌已经超过11万套，却依旧很难选出一套合适的二手房！

截至2022年12月5日，西安二手房挂牌量已经超过11万套（贝壳找房数据），但是真正想买到一套价格合适、房龄合适、位置合适的二手房，可以说是难上加难。

首先，我们主要从四个维度，简单分析一下西安二手房市场，以贝壳找房2022年12月5日数据为例，其中部分拆分数据与整体数据略有出入，但仍以贝壳找房数据为准。

其一，总价——150万以下房源占据主流。

从价格维度可以看出，总价在150万以内的房源占比近六成（58%），100万以内的房源占比总房源的三分之一（33%），而200万以上的房源占比仅有24%。也就是说，二手房市场总价段主流还是在150万以内的刚需总价段，但是对应的却是房龄久、物业差、面积小的房子，很难满足购房需求。

其二，房龄——10年以上房源占据主流。

从房龄维度可以看出，房龄在10年以上的房源占比超5成（53%），房龄超过15年的房源占比五分之一（21%），而房龄在5年以内的次新房源占比仅12%，数量仅约1万套。也就是说，想在二手市场中买到次新房，首先选择范围就很小，其次次新房价格往往高于新房，购房成本与同等新房比要更高。

其三，户型——两室以内房源占据主流。

从户型维度可以看出，西安二手房市场的主流是两室、三室户型，二者加起来占比超7成（72%），改善类的四室、五室及以上占比仅11%。而反观新房市场，基本都是三室起，改善型四室起，因此，未来大趋势一定是以三室、四室的改善类住房为主流，若考虑保值和未来置换，现在一室、二室的二手房源购买就要慎重了。

其四，区域——雁塔未央房源占据主流。

从区域维度可以看出，二手房房源占比最多的区域为雁塔，雁塔区中高新、曲江二手房源加起来就超过了2万套；其次为未央，未央区中占比最多为经开。雁塔、未央是西安经济实力最强的两个行政区，2021年GDP分别为2725.2亿元、1437.23亿元，同时，高新、曲江、经开也是西安二手房市场中价值最大的三个片区。

从这四个维度分析之后，我们基本上会对目前的西安二手房市场有一个更清晰、更准确的认识！

在这四个维度之下，更细节的还要考虑到品牌、物业、交通、学校资源等因素，那更是凤毛麟角，价格也一定在同等新房价格之上。

其一，能买三室不买两室！不仅是场景需要，更是市场导向。

目前西安新房市场之中，120-143㎡的刚改产品占据市场主力，占比高达34.9%，刚需产品80-120㎡占比33.2%，二者占比近七成，而近几年的户型结构变化，最明显的一点就是小面积三室成为起步户型，90㎡做小三居户型的比比皆是，此外，三室户型也是能满足一个家庭长期生活需求的基本户型。

数据来源：保利和润研究院

其二，坚决放弃老破小！出租价值大于购买，除非是要等拆迁。

无论是首套还是置换，考虑因素不外乎以下几个方面，地段、面积、品牌、社区环境、物业、周边配套等，出于任何一个因素考虑，老破小都应该放弃购买，其出租价值已经远远大于购买价值，在目前的二手房市场之中，次新房可以满足部分或全部需求，也比较符合新房市场的主旋律。

目前，大西安楼市存在两大困惑，一是主城区供应以二手为主，新房供应主要在绕城之外，但是需求仍然集中在主城三环之内；二是西咸新区作为大西安新房供应主力，大面积交房已经逐步开始，但西咸二手房市场还是一片空白，供应仅千套。

当然，这个对比一定是基于符合自己需求的选择之下，买房终归是非常个性化的需求，因为你自己的居住体验，是别人无法下定义的！

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